Beschluss:
Der Rat der
Gemeinde Salzbergen beschließt (vorbehaltlich der noch zu klärenden Punkte),
die Festsetzungen und Vorschriften gemäß der Darlegung in dieser
Beschlussvorlage in die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 56 „Feldhook“
aufzunehmen.
Der Rat beauftragt
die Verwaltung, auf dieser Grundlage einen weiteren Entwurf für das
Bauleitplanverfahren zu erstellen.
Es liegen Anfragen
von einigen Anliegern aus dem Baugebiet Feldhook I vor, ob der inzwischen 30
Jahre alte Bebauungsplan angepasst werden kann.
Ausgangspunkt für
bauplanungsrechtliche Änderungen ist der Ursprungsbebauungsplan Nr. 56
„Feldhook“, der seit dem Jahr 1991 rechtskräftig ist.
Dieser
Bebauungsplan schränkt die Bauabsichten und Möglichkeiten im Vergleich zu den
heutigen Bebauungsplänen, einschließlich textlicher Festsetzungen erheblich
ein. Daher konnten die Antragsteller ihre Vorhaben auf Grundlage des derzeit
rechtsgültigen Bebauungsplanes nicht umsetzen.
In der Gemeinde
Salzbergen ist es der erste ältere Bebauungsplan in einem Wohngebiet, der in so
einem Umfang überarbeitet wird. Nach bereits erfolgter Beratung in den
politischen Gremien soll der Grundsatz der Innen- und Nachverdichtung in diesem
Bereich verfolgt werden. Den Eigentümern sollen weitere Möglichkeiten und mehr
Handlungsspielraum auf ihren Grundstücken gegeben werden. Dennoch soll der
Gebietscharakter mit einer Einfamilienhaus-Bebauung bestehen bleiben und eine
Bebauung von Mehrfamilienhäusern ausgeschlossen werden.
Daher hat der
Verwaltungsausschuss einer Bebauungsplanänderung zugestimmt und den
Aufstellungsbeschluss in seiner Sitzung am 24.08.2021 gefasst.
Die Gemeinde
Salzbergen stellt sich daher der Aufgabe, eine Neuaufstellung bzw.
Überarbeitung (1. Änderung) eines bestehenden Bebauungsplanes durchzuführen und
dabei unter anderem die planungsrechtlichen Festsetzungen sowie die
gestalterischen und örtlichen Bauvorschriften auf den heutigen Standard
umzusetzen. Dabei sollen die städtebaulichen Aspekte als auch der
gestalterische Charakter dieses Gebietes gewahrt bleiben.
Das Planungsbüro
IPW Ingenieurplanung Wallenhorst wurde mit der Erarbeitung der
Bebauungsplanunterlagen beauftragt. Ein erster Entwurf wurde bereits vorgelegt
und soll nun in den politischen Gremien vorgestellt und zur diskutiert werden.
Im Vergleich zum
Ursprungsbebauungsplan hat das Büro IPW im ersten Entwurf des neuen
Bebauungsplanes folgende Punkte angepasst, bzw. geändert, die wie folgt
dargelegt werden:
-
Die
Grundsatzausweisung eines allgemeinen Wohngebietes bleibt unverändert.
-
Da es
sich um ein älteres Baugebiet handelt und der Gebietscharakter sich vom
Grundsatz her nicht großartig ändern soll, war es unter anderem Wunsch des
Ortsrates Holsten-Bexten, die moderne „Stadtvillen-Bebauung“ in einer durch
(klassischer) I-geschossige-Bebauung geprägten Siedlung, nicht zuzulassen.
-
Die
zulässige Anzahl der Vollgeschosse wird zwar von I auf II-Vollgeschosse
angepasst, jedoch mit einer Traufhöhenbegrenzung von 4 m versehen, sodass eine
Stadtvilla oder die Errichtung eines Staffelgeschosses nicht umgesetzt werden
kann. Es wird den Grundstückseigentümern und Bauwilligen eingeräumt, ein
„rechnerisch“ zweites Vollgeschoss zu realisieren.
-
Die
bisher zulässige Dachneigung für das Baugebiet lag bei 42° - 50°. Die Gemeinde
beabsichtigt einen weiteren Spielraum zu ermöglichen und setzt die Dachneigung
auf 30° - 50° fest, um beispielsweise die Bebauung eines Bungalows mit Walmdach
(ggf. auch in zweiter Reihe) zu ermöglichen.
-
Die
Firsthöhe der meisten Objekte im Gebiet liegt bei rund 9 m. Daher wird im
Gegensatz zum Ursprungsbebauungsplan, in dem es keine Vorgaben zur Firsthöhe
gab, eine Firsthöhenbegrenzung / bzw. zulässige Gebäudehöhe von 9,50 m
festgesetzt.
-
Die
zulässige Grundflächenzahl (GRZ) erhöht sich von 0,3 auf die üblichen 0,4,
sodass die Möglichkeit eingeräumt wird, mehr Flächen zu versiegeln. Die
zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) erhöht sich von 0,6 auf 0,8.
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Im
Ursprungsbebauungsplan wurden die Grundstücke in ihrer Bebauung damals durch
zugeschnittene Baugrenzen eingeschränkt. Dies soll nach dem heutigen Standard
angepasst werden, sodass die überbaubare Fläche vergrößert wird. Die Baugrenzen
werden mit einem Abstand von 3 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt.
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Das
Verbot von Zu- und Abfahrten zum Sanddornweg wurde im Bereich gegenüber des
Wohnbaugebietes Feldhook II aufgehoben.
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Als
offener Punkt sollte geklärt werden, ob die Außenwandgestaltung als textliche
Festsetzung mit aufgenommen wird. Im Plangebiet sind derzeit alle Gebäude mit
Ziegelverblendmauerwerk errichtet worden.
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Die
Vorgartengestaltung wird aus dem Ursprungsbebauungsplan übernommen. Als offener
Punkt wäre zu klären, ob der Ausschluss von Stein-, Schotter- und Kiesbeeten
bei neuer Vorgartengestaltung mit aufgenommen werden soll.
Der Bestand soll dennoch geschützt werden.
Darüber hinaus sollen
folgende Festsetzungen unverändert bestehen bleiben:
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Zulassung
einer Einzel- und Doppelhausbebauung in offener Bauweise. Keine
Mehrfamilienhäuser möglich.
-
Die
Dachformen bleiben unverändert. Demnach sind Sattel-, Walm- und
Krüppelwalmdächer zulässig.
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Nebenanlagen/Carports/Garagen
sind weiterhin in Flachdachbauweise möglich.
-
Des
Weiteren sind pro Wohngebäude maximal zwei Wohnungen zulässig. Bei einem
Doppelhaus ist eine Wohnung je Doppelhaushälfte zulässig.
-
Von
einer Vorschrift zur Dacheindeckung wird abgesehen.
Der
Ursprungsbebauungsplan Nr. 56 sowie der Entwurf der 1. Änderung sind als Anlage
dieser Vorlage zur Kenntnisnahme beigefügt. Es wird nochmals ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass es sich bei der 1. Änderung lediglich um einen
Vorentwurf handelt, der als Grundlage zur weiteren Diskussion und Bearbeitung
dienen soll.
Sofern der
Bebauungsplan im endgültigen Entwurf feststeht, soll eine Anliegerversammlung
durchgeführt werden, bevor dann die offiziellen Schritte für das
Bauleitplanverfahren eingeleitet werden.